來源：團結香港基金會房屋報告

由于規劃中的「凡爾賽宮」過于奢華，與香港緊張的土地供應及納米盤極窄的居住面積形成鮮明對比，一度引發社會非議。有網民推算，若與一般住宅作比較，僅此一棟超級獨棟大宅，面積約為300間800平方尺的高層公寓。而根據團結香港基金會房屋營建報告預計，2021至2025年五年間，整個元朗私人住宅落成量不過9500間。

對于龐大的元朗地塊開發，恒大借用橡樹資本的借款，進行了危險的「短債長投」。36氪未來地產梳理了該地塊的投資開發時間線：

2005年，恒基兆業以約4.4億港元總代價，從分散的私人手中收購魚塘及農地，整合為元朗地塊；

2008年至2018年間，元朗地塊三次調整規劃，均未獲批開發；

2019年7月，恒大簽訂協議，以47億港元受讓元朗地塊；

2021年1月，恒大獲得橡樹資本出借的40多億港元抵押貸款，于同年3月完成非住宅用地「改劃」的補地價，涉資近42億港元。

2022年2月，由于恒大貸款違約，橡樹資本提出接管元朗地塊。截至發稿，橡樹資本尚未取得項目實際控制權。

「改劃」指地產商向香港規劃委員會提出申請，將原用途為農地、綠地、池塘等的土地，轉變為住宅開發用地。在香港，「改劃」土地的投資開發往往是持久戰。團結香港基金會房屋報告顯示，2016至2020年，約七成的落成延誤項目是在改劃地上。

改劃流程涉及規劃咨詢、向城市規劃委員會提出改劃申請及建議、經過公開審議獲批，再收地清拆、土地平整和基建工程，把生地變成熟地，至少需要六年時間；而興建單位則最少需要大約四至五年。此外，部分改劃項目開發過程中可能還會遭到公眾反對，而進入漫長的司法覆核程序。

在恒大購入并補地價之前，元朗地塊在前東家恒基兆業幾經與規劃委調規協商，都未能成功「改劃」開發。其中一個重要原因是該地塊涉及濕地修復及保育。

來源：恒大元朗和生圍項目規劃書

36氪未來地產獲得的一份2020年10月提交的元朗地塊規劃案公示記錄顯示，元朗地塊總占地約223.25萬方尺，其中與米埔保育區相連的51萬平方尺將會修復為濕地生態區，規劃申請人承諾為發展項目鄰近的米埔濕地成立保育基金、向漁護署和環保署遞交發展報告、實施對環境影響的緩解措施及長期保育項目管理等。后續濕地生態區保育將是一筆長期投入，伴隨與環保團體及其他利益關聯方產生糾紛的風險。

城市規劃委員會的記錄顯示，在元朗地塊規劃案公示期，已經存在一些反對意見。有周邊居民提出，如此大面積的住宅用地按照規劃只能容納一小部分居民，土地利用率過低；有自然保護組織人士提出，規劃案沒有評估對淡水漁業的負面影響，沒有提出任何補償方案；有水務部門官員提出，項目所需通水資源需自行與附近市政供水系統接駁，涉及私人土地資源占用需要由發展商自行解決。

高力國際亞洲估值及咨詢服務部常務董事劉振江向36氪未來地產作者表示，目前元朗地塊濕地生態修復層面已經由恒基兆業方面完成，但項目達到預售的條件，需要在工程上取得良好進展，如地基已做妥、有資金證明能完成建筑工程等。由于項目體量龐大，整體時間會比較長。

「聯動一、二級開發，把生地變成熟地至少實現三通一平，元朗地塊的開發難度較大，該項目投建和回報周期也較長，無論對于發展商還是潛在委托接管人，都面臨一定的資金沉淀壓力?！挂晃徊辉妇呙南愀鄣禺a代理行物業估價部測量師稱，「恒基兆業持有超過10年，轉讓恒大較初始整合地價翻了10倍。但未來十年港府推動元朗及北部都會區增加住宅供應，可能平抑房價漲幅，該地塊業主很難再繼續囤地、坐享其成?！?/p>

在補交「改劃」地價款后，元朗地塊的樓面價已經接近周邊住宅均價，即「面粉和面包」一樣貴。按總地價89.05億港元計算，每平方尺樓面地價達9972港元，每平方尺約4000港元建筑成本以及8成實用率等因素，粗略估算日后即使「成本價」賣樓，實用尺價要逾1.6萬港元；以兩成合理利潤計算的話，售價或要達2萬港元水平。

來源：恒大元朗和生圍項目規劃書

36氪未來地產從美聯物業元朗一間營業部獲悉，緊鄰恒大地塊的元朗加州豪園近日錄得一筆建筑面積約2044方尺的洋房成交，總價1680港元，實用尺價約11237元。周邊存量住宅以獨棟洋房為主，成交并不活躍，要賣到2萬港元尺價，難度頗高。

美銀美林證券在一份覆蓋恒基兆業的公司研報中也評價稱，恒基兆業轉讓元朗地塊給恒大交易是明智之舉，如果恒基兆業保留該等地塊，補地價、轉換、開發時間仍不明朗。

在全球房地產市場進行不良資產投資的橡樹資本，缺乏在香港操盤住宅項目的經驗。36氪未來地產作者致電橡樹資本香港辦公室，未獲得關于如何處置元朗地塊的答復。

即使是主營住宅開發的恒大，在香港也沒有長期投資的先例。位于香港長沙灣的恒大睿峰和屯門的恒大珺瓏灣，都是高周轉推盤，面向剛需群體，甚至采取了一成首付加轉按揭的手法。

「在香港的兩個項目都采取了一成首付，由公司旗下貸款公司創盈財務提供九成按揭，2019年開盤后總計出售超過200套?！挂晃唤咏愦笙愀酃镜娜耸勘硎?，「但自2021年三季度，受限于集團流動性緊張，恒大不再提供這一服務，前期買家不得不轉向銀行申請按揭，甚至有買家違約而喪失訂金?！?/p>

恒大提供的九成按揭也需要盡快套現。此前香港01曾報道，自2020年下半年起，恒大在香港兩個在售項目提供的九成按揭形成的債權，部分被「轉按」給其他財務公司，即這些業主的后續還款付息被轉讓給其他財務公司，恒大借此回收出借的資金。

一位代理恒大珺瓏灣的中原地產經紀人告訴36氪未來地產作者，目前恒大方面仍拖欠前期銷售傭金，提出若代理經紀人促成新單，一次性結算包括此前拖欠費用在內的三單傭金。不過，目前項目預售仍不順利，恒大珺瓏灣也是直到2022年1月初才實現6個月來首單成交。一方面是疫情沖擊樓市、買家寥寥，二是恒大此前提供的「一成首付」加「九成按揭」方案不再實施。

與尚處于爭執階段的香港元朗地塊不同，橡樹資本已經名義上控制了另一宗恒大抵押資產。公開資料顯示，橡樹資本亞太區聯席主席陳瑞峰（RAYMOND CHAN），已于2021年10月9日成為啟東衡美置業有限公司的法定代表人，該公司是恒大江蘇啟東市海上威尼斯項目的開發建設運營主體。

霍華德-馬克斯在接受媒體采訪時表示，海上威尼斯項目被接管后已經重啟開發和預售。但事實并非如此。

2月中旬的一個下午，36氪未來地產作者實地探訪了位于江蘇南通啟東市的海上威尼斯。從上海市區驅車到啟東寅陽鎮的行車距離是120公里，單程耗時約2小時。駛出國道、駛入「恒大路」后，一片爛尾建筑格外醒目。規劃樓書里，這里是海上威尼斯的水上樂園、會展區域，對標的是上海迪士尼樂園，如今已經荒草叢生。

啟東恒大路荒廢的會展中心 來源：36氪作者攝

當日售樓處現場僅有5名銷售人員，他們疲于應付遲遲拿不到房產證而找上門的業主。一位銷售經理透露，這部分沒拿到房產證的業主都是2019年后收房的，至少有7000戶，流程卡在了購房發票環節。當地稅務局每月只開放100個發票名額，我們優先給做按揭的業主。如此排序，這批購房者最遲要到6年之后才能拿到房產證。

探訪過程中，多位海上威尼斯的物業服務人員都表示，目前的薪資還是由恒大方面發放，打款的不是其他公司，也沒聽說過橡樹資本。

距離海上威尼斯最近的橡樹資本分支機構是該公司的上海辦公室，但官網給出的電話始終無人接聽。

一位橡樹資本北京分部人士對36氪未來地產作者解釋稱，公司的中國內地業務以研究、市場營銷和資金募集為主，多與第三方財富管理公司進行合作，具體項目的投資決策、管理修復和退出獲利都是香港的亞太總部公司主導。截至目前，北京方面未介入海上威尼斯項目。因為未授權接受采訪，該人士要求匿名。

恒大啟東分公司的一位副總經理對作者表示，「所謂外資接管完全是他們自吹自擂，項目仍由恒大在運轉?！?/p>

不過，這位不愿具名的副總經理坦言，為了維持日常開支，海上威尼斯提前收取了一年的物業費?！疙椖康盅航o外資用來融資，我們地方層面并不知情。資金鏈緊張的問題一直沒有緩解，重啟開發其他住宅、綜合體的時間還是未知，當下主要任務是保交樓」。

在最接近人工海灘的位置，海上威尼斯仍有約10棟待開發住宅，總體貨值約20-30億元，是整個項目的「黃金位置」，也是原本計劃中售出單價最貴的片區。根據橡樹資本致信投資者的內容與恒大前期公告，抵押海上威尼斯獲得的貸款總額約為4.8億美元，待售住宅貨值基本可以覆蓋這筆融資。

空蕩蕩的海上威尼斯售樓處 來源：36氪作者攝

但恒大已沒有足夠資金開發剩余的住宅及水上樂園項目。一位來自啟東住建局人士透露，海上威尼斯的開發商在住建局的賬戶只剩不到2個億，今年6月馬上交房4棟樓，將優先用于「保交樓」。

負責監管項目預售資金的啟東農商銀行分行行長也對36氪未來地產作者表示，「從去年恒大傳出暴雷后，有關海上威尼斯的一切業務已全部暫停，本地也沒有其他銀行承接恒大的項目」。

即使注入資金啟動開發，項目預售也將面臨折價的困擾。業主阿福在2015年攜全家從外省來到海上威尼斯做餐飲生意，據他回憶，那時一開盤，售樓處門口有排隊三天三夜搖號買房的人，阿福也在那年拿出80萬元買了套80平米的小三居，如今同戶型的成交價，整整下跌了20萬元。

一位售樓處的銷售表示，他不建議買新房，更推薦看看二手房。整個社區內部已經開了至少3家中介門店?！赋俗宰?，還是有人抱著撿漏的心態來這逛逛，我們這里不缺空置房源?！?

海上威尼斯占地8968畝，在2006年之前還是江蘇啟東的一片濱海區域，為了把長江入?？邳S綠色的海水變藍，恒大采用圍堤筑壩的方式，圍出7.2平方公里的海域，用來打造這個如同海市蜃樓般的超級項目。恒大在海上威尼斯規劃了6萬戶，而七普期間，整個寅陽鎮的常住人口剛過7萬人。

有些小伙伴投資了理財平臺

沒賺到錢不說

甚至連本金都沒有收回

這讓他們很“受傷”……

如果有人自稱是該平臺的客服

聲稱可以進行“平臺回款”

投資者能不能認為

這是自己的“曙光”呢？

注意啦！

千！萬！別！信！

1月30日中國銀保監會通過官方微信公眾號發布的一則《關于防范以“官方回款”名義進行詐騙的風險提示》。文中強調，銀保監會未設立或授權設立P2P網貸機構回款渠道！

而就在近期

福建警方收到多通報警電話

有人冒充投資平臺客服

以“平臺回款”“清退回款”為由

向投資者實施詐騙的新騙局

導致投資者再次上當受騙

今年1月底，柯女士接到一個自稱“XX優選”客服的電話，稱現在有最新的“平臺回款”方案。

由于柯女士于2019 年在該平臺投資并損失了9萬元，一聽現在能辦理“回款”了，趕緊添加了“客服”提供的微信號。

在微信里，柯女士先按對方要求提供了自己投資平臺的名稱、個人信息以及投資金額等信息，隨后便點擊對方發送的鏈接下載了一款指定的APP并進行了注冊登錄。

↑柯女士提供個人信息及下載指定APP

APP上的“客服”向柯女士表示，因有關部門的介入，公司現開展清退，先為部分用戶回款，需要柯女士加入一個 QQ 群?？屡吭诩尤?QQ 群后，為確認此事的真實性又單獨加了幾個群友，群友都表示“已經按照流程操作并收到了回款”。這讓柯女士對“平臺回款”深信不疑了。

隨后，群聊內發來了一個回款“方案圖”供柯女士選擇。實際上，就是需要柯女士在該APP上進行認購證券賺取返款。

而柯女士選擇的“方案4”是購買5000元證券返款百分之三十即1500元，柯女士選擇后，群主就讓柯女士找APP的“客服”進行后續操作。當柯女士將5000元轉至“客服”提供的指定賬號后，很快就通過APP提現了6500元。

↑柯女士與APP客服聊天記錄

在這次成功提現后，“客服”稱幫柯女士爭取到了一個“聯合回款方案”——四期回款返利兌付50%！但前提是柯女士需要購買5萬元的證券，由于有之前快速提現的經歷，柯女士便按要求將5萬元轉到了指定的銀行賬戶中?？蛇@次卻沒有等到所謂的“50%返利兌付”，而是“客服”再次要求柯女士選擇下一個方案。

當柯女士表示，自己已經沒錢了，只想把5萬元的本金和25000元的返利提現，之前信息都是秒回的“客服”就沒有了消息。

柯女士意識到自己又被“收割”了一回，趕緊撥打110報警。目前，該案件正在進一步偵辦中。

據有關部門分析，此類騙局實際上是冒充客服類的升級版，詐騙套路一般分為：電話聯系——進如群聊——下載APP——認購證券返利。

不法分子往往冒充投資平臺客服，打著落實“國家政策”的旗號，以“平臺回款”“清退回款”為由聯系在該平臺有投資經歷的當事人，稱要給他們退款，甚至為了增加欺騙性還會將受害者拉進所謂“清退”“回款”聊天群。

在取得信任后，誘導受害者注冊登錄其提供的虛假平臺，以注資、認購證券、繳納稅款、繳納保證金等理由，向其提供的賬戶進行轉賬，一開始往往都有快速返現，等當事人加大投入資金后，便沒有再次返利。

此外，在此類騙局中，一些不法分子甚至在聯系受害者時，直接以“回款”前需繳交“保證金”等為由向受害者實施詐騙。此類騙局正是利用了投資者急于兌付、回款的心理，導致投資者再次受騙。

針對此類投資平臺“回款”的信息，投資者需要謹慎對待，在“回款”過程中要求先墊資的，都是詐騙！

遇到問題應向警方或者銀保監會、金融辦等官方機構咨詢，千萬不要輕信網上、社交群中的信息，以免再次受到財產損失。

數據來源: 基金定期報告, 數據截止時間: 2021年12月31日

2）優秀的風險管理能力。

無論是債券還是股票，把風控的核心放在事前，熱門賽道不太碰，估值和盈利不匹配的標的不買，不賺高風險下的收益。

3）廣泛資產覆蓋下的，多元化收益來源。

陳瑋有14年證券從業經驗，超7年基金管理年限，尤其擅長大類資產配置。他能夠在不同的股票、債券牛熊市場中，都獲得正收益，背后是收益來源多元化，不依賴某一種資產或者風格，不奢望自己擅長的資產趕上風口；

▼陳瑋任職以來單年度管理業績如下表：

數據來源: 基金定期報告, 數據截止時間: 2021年12月31日

即便在2022年開年的市場大幅調整中，中銀穩健添利A依然取得了正收益，在同類產品中排名前10%。并且，這只基金的回撤控制也很好，給持有人畫出了一條穩定向上的凈值曲線。

圖表：中銀穩健添利A凈值曲線

由云南省高級人民法院主辦的

“走邊關法院、訪國門法庭”

系列宣傳活動繼續開展

近日

采訪小分隊又來到了普洱

來到了西雙版納

讓小編再次帶你一起去看看

這里的邊關法院

了解不一樣的國門法庭

感受同樣的神圣莊嚴

2018

9·25

普洱市思茅港

9月25日

過完團圓節

"走邊關法院·訪國門法庭"采訪小分隊

又出發了！

這一次

目的地是云南首個水港——

普洱市思茅區思茅港

此次

沒有熊出沒

但換成了——

大象^_^

思茅港

一地連三國，一江通五鄰

思茅港是瀾滄江——湄公河國際航運中國境內的第一港，沿瀾滄江——湄公河可達老、緬、泰、柬、越5個國家，是東南亞地區最便捷的一條黃金水道，是云南乃至大西南通往東南亞的重要通道。

中文名 ：思茅港

設計規模 ：年貨運30萬噸

總體面積 ：6平方公里

港口距思茅87公里，距景洪市85公里（水路），距泰國清萊、金三角420公里，距老撾瑯勃拉邦787公里，萬象1260公里，地理位置十分優越。1993年7月國務院批準思茅港為一類對外開放口岸。

普洱市思茅區法院思茅港人民法庭

思茅港人民法庭管轄著普洱市思茅區的六順鎮、龍潭鄉、思茅港鎮及華能集團糯扎渡電站的各類民商事案件的立案、審理和部分執行工作。

思茅港人民法庭原為六順鎮人民法庭，為便于三個鄉鎮老百姓訴訟，于2008年1月搬遷至思茅港那瀾村，成立思茅港人民法庭。

思茅港人民法庭目前，實際人員配備情況為3人，員額法官1名、法官助理1名、1名合同制書記員。

人少事多成績不菲

◎2018年1月至2018年8月31日，思茅港法庭共受理民事案件130件，執行案件14件，共計144件；

◎結案109件，未結35件，結案率76%；

◎調解、撤訴72件，調撤率66%，14件執行案件已執行完畢，巡回辦案103件次；

◎協助其他法院及當事人送達、調查取證、查詢42件次。

審判工作亮點紛呈

◎積極開展好案件的巡回審理和調解、釋法撤訴工作，針對轄區山高地遠等訴訟不方便的實際，法庭全力打造流動法庭。

◎極力推動坐堂辦案、巡回審理和直面群眾相結合的多元審判方式，來多方式化解矛盾糾紛。

◎把巡回法庭作為法制教育的陣地，結合典型案件，組織當地群眾參加旁聽，現身說法讓群眾的遵紀守法、學法用法意識不斷增強，達到“審理一案，教育一片”的效果。

2016年至2018年8月31日，巡回辦案323件次。

據該法庭庭長牟偉介紹，思茅港中心法庭作為一個年輕的法庭，十年來服務當地經濟社會，為黃金水道的口岸建設提供法律支持；作為一個傳承了思茅法院派出法庭司法為民理念的老法庭，近年來，巡回審判源頭化解糾紛，多方聯動構建大調解格局，解決了社會發展中很多老問題與新矛盾。

2018

9·26

版納州勐臘縣

9月26日晚

西雙版納州勐臘縣人民法院迎來了

"走邊關法院、訪國門法庭''采訪小分隊

這個只有13名員額法官的邊境線法院

一年能審結3千件案件

案多人少矛盾突出

盡管夜已經很深了，

間局促的審判大樓里

執行局還亮著燈

勐臘縣概況

勐臘縣位于云南省最南端，時稱鎮越縣，后易名為勐臘縣，隸屬西雙版納傣族自治州。

勐臘縣位于云南省最南端，轄區內國土面積6860.84平方公里，山地占95.63%。

縣城駐勐臘鎮，距景洪136公里，距昆明631公里，距國家一級口岸磨憨58公里，距“瀾滄江上第一港”關累碼頭70公里，距“金三角”230公里，是云南省實施“中路突破，打開南門，走向亞太”經濟發展戰略的前沿，是瀾滄江—湄公河次區域經濟技術合作的門戶，是云南建設“兩強一堡”的前沿陣地。

勐臘縣人民法院

勐臘縣法院的前身是易武縣法院，成立于1958年6月，審級隸屬原思茅地區中級人民法院。

勐臘法院現有審判大樓2004年建成投入使用，面積只3200平方米，嚴重制約審判執行工作開展。

該院共有13個內設機構和三個派出法庭。目前，有編制55人（其中：行政編制53人，事業編制2人），實有干警80人（男41人、女39人）。其中：政法編干警54人，聘用制干警24人，公益崗2人。共有員額法官13人（含院領導4名）。黨員39人（含退休11名黨員，2名掛靠）。

該院現有審判法庭6個，院本部5個，磨憨法庭1個，其中科技法庭4個，其他法庭均實現同步錄音錄像。

【人物】

吳芝豪，94年出生的重慶男孩，執行局書記員，剛入職一個月已進入狀態。